வீடு விற்பனையும் மூலதன ஆதாய வரியும் ஒர் எளிய விளக்கம் capital gain tax.

 

*வீடு விற்பனையும் மூலதன ஆதாய வரியும்* ( capital gain tax) ஒர் எளிய உரையாடல்.

 

ஓய்வு பெற்ற அரசு ஊழியரான திரு. அன்பு, சமீபத்தில் தனது பூர்வீக வீட்டை விற்றார். அதிலிருந்து கிடைத்த பெரிய தொகையை என்ன செய்வதென்று தெரியாமல், வருமான வரி பற்றி சில சந்தேகங்களுடன் தனது நிதி ஆலோசகரான பிரியா அவர்களைச் சந்திக்கச் சென்றார். அவர்கள் இருவருக்கும் இடையே நடந்த உரையாடல், நம்மில் பலருக்கும் பயன்படலாம்.

 கேப்பிடல் கெயின்..!

**திரு. அன்பு:** வணக்கம் பிரியா. நான் சமீபத்தில் என் வீட்டை விற்றேன். நல்ல தொகை கிடைத்திருக்கிறது. ஆனால், என் நண்பர்கள் இதற்கும் வரி கட்ட வேண்டும் என்று சொல்கிறார்கள். 'கேப்பிடல் கெயின்' (Capital Gain) என்று ஏதேதோ சொல்கிறார்கள். எனக்கு ஒன்றும் புரியவில்லை. கொஞ்சம் விளக்கமாகச் சொல்ல முடியுமா?

 

**பிரியா:** வணக்கம் அங்கிள். நீங்க ஓய்வுக்காலத்தில் நல்ல முடிவெடுத்திருக்கிறீர்கள். உங்கள் நண்பர்கள் சொன்னது சரிதான். நாம் ஒரு சொத்தை விற்று லாபம் அடையும்போது, அந்த லாபத்திற்கு அரசுக்கு வரி செலுத்த வேண்டும். இதைத்தான் **மூலதன ஆதாய வரி (Capital Gain Tax)** என்று சொல்கிறோம்.

 

**திரு. அன்பு:** மூலதன ஆதாயமா? அப்படின்னா?

 

**பிரியா:** ரொம்ப சிம்பிள் அங்கிள். நீங்க ஒரு சொத்தை வாங்கிய விலையை விட அதிக விலைக்கு விற்கும்போது கிடைக்கும் லாபம் தான் **மூலதன ஆதாயம் (மூலதனம் + ஆதாயம்)**.

 

உதாரணமாக, நீங்க 2004-ல் அந்த வீட்டை 10 லட்சம் ரூபாய்க்கு வாங்கியதாக வைத்துக்கொள்வோம். இப்போது 2025-ல் அதை 90 லட்சம் ரூபாய்க்கு விற்றிருக்கிறீர்கள். அப்போ உங்களுக்கு கிடைத்த லாபம் 80 லட்சம் ரூபாய். இதுதான் உங்களுடைய மூலதன ஆதாயம்.

 

**திரு. அன்பு:** ஓ... அப்படியா! அப்போ நான் இந்த 80 லட்சத்துக்கும் வரி கட்ட வேண்டுமா? எவ்வளவு வரி வரும்?

 

நீண்ட கால மூலதன ஆதாயம்,,1

**பிரியா:** பொறுங்கள் அங்கிள். முழு லாபத்திற்கும் வரி கட்ட வேண்டியதில்லை. முதலில், இது நீண்ட கால மூலதன ஆதாயமா அல்லது குறுகிய கால மூலதன ஆதாயமா என்று பார்க்க வேண்டும். ஒரு சொத்தை வாங்கிய 24 மாதங்களுக்குள் (2 வருடங்களுக்குள்) விற்றால், அது குறுகிய கால மூலதன ஆதாயம். இரண்டு வருடங்களுக்கு மேல் வைத்து விற்றால், அது **நீண்ட கால மூலதன ஆதாயம் (Long-term Capital Gain)**. நீங்கள் 20 வருடங்கள் கழித்து விற்பதால், இது நீண்ட கால மூலதன ஆதாயம் தான்.

 

நீண்ட கால ஆதாயத்தில் வரியைக் கணக்கிட இப்போது இரண்டு வழிகள் உள்ளன. அரசாங்கம் 2024 பட்ஜெட்டில் ஒரு புதிய முறையைக் கொண்டு வந்துள்ளது. உங்களுக்கு எது லாபமோ அதை நீங்கள் தேர்ந்தெடுத்துக்கொள்ளலாம்.

 

### வரி கணக்கிடும் இரண்டு முறைகள்

 

முறை 1: பழைய முறை - பணவீக்க சலுகையுடன் 20% வரி**

 

**பிரியா:** இந்த முறையில், ஒரு முக்கியமான சலுகை இருக்கிறது. அதன் பெயர் **விலை பணவீக்கக் குறியீட்டு சலுகை (Indexation Benefit)**. நீங்க வீடு வாங்கிய 2004-ல் 10 லட்சத்தோட மதிப்பு வேறு. இப்போ 2025-ல் அதன் மதிப்பு வேறு. பணவீக்கத்தால் பணத்தின் மதிப்பு குறைந்திருக்கும் இல்லையா? அதை ஈடுசெய்ய, அரசாங்கம் ஒவ்வொரு வருடமும் ஒரு **விலை பணவீக்கக் குறியீட்டை (Cost Inflation Index - CII)** வெளியிடும். இதைப் பயன்படுத்தி, நீங்கள் வாங்கிய விலையை இன்றைய மதிப்புக்கு மாற்றிக்கொள்ளலாம். இதை **சரிசெய்யப்பட்ட வாங்கிய விலை (Indexed Cost of Acquisition)** என்போம்.

 

*சூத்திரம்: (விற்பனை செய்த ஆண்டின் CII / வாங்கிய ஆண்டின் CII) x உண்மையான வாங்கிய விலை*

 

உங்கள் விஷயத்தில், 2004-05-க்கான CII 113. 2024-25-க்கான CII 363 (உதாரணத்திற்கு).

 

சரிசெய்யப்பட்ட வாங்கிய விலை = (363 / 113) x ₹10,00,000 = **₹32,12,389**

 

இப்போது உங்கள் உண்மையான லாபத்தைக் கணக்கிடுவோம்:

விற்பனை விலை = ₹90,00,000

சரிசெய்யப்பட்ட வாங்கிய விலை = ₹32,12,389

**உண்மையான நீண்ட கால மூலதன ஆதாயம் = ₹57,87,611**

 

இந்த ₹57.87 லட்சத்திற்கு **20% வரி**, அதாவது சுமார் **₹11,57,522** வரி கட்ட வேண்டும்.

 

முறை 2: புதிய முறை - பணவீக்க சலுகை இல்லாமல் 12.5% வரி..!

 

**திரு. அன்பு:** ஓ, இரண்டாவது முறை என்ன?

 

**பிரியா:** இது 2024 பட்ஜெட்டில் வந்த புதிய முறை. இதில் பணவீக்கக் குறியீட்டு சலுகை (Indexation) கிடையாது. அதனால், வாங்கிய விலையை நேரடியாக விற்பனை விலையிலிருந்து கழித்துக் கொள்ளலாம்.

 

விற்பனை விலை = ₹90,00,000

வாங்கிய விலை = ₹10,00,000

**மூலதன ஆதாயம் = ₹80,00,000**

 

இந்த ₹80 லட்சத்திற்கு **12.5% வரி**, அதாவது **₹10,00,000** வரி கட்ட வேண்டும்.

 

**திரு. அன்பு:** ஆஹா! அப்போ எனக்கு இந்த இரண்டாவது முறைதான் லாபகரமாக இருக்கிறது. சுமார் 1.5 லட்சம் ரூபாய் வரி குறைகிறதே!

 

**பிரியா:** ஆமாம் அங்கிள். உங்கள் விஷயத்தில், சொத்தை மிக நீண்ட காலம் வைத்திருந்ததால், பணவீக்க சலுகை எடுத்தாலும், வரி அதிகமாக வருகிறது. அதனால் புதிய 12.5% வரி முறை உங்களுக்கு லாபகரமானது. இதுவே, ஒருவர் சில வருடங்களுக்கு முன் சொத்து வாங்கி இப்போது விற்றால், அவருக்கு பழைய 20% வரி முறை லாபகரமாக இருக்கலாம். அதனால், இரண்டையும் கணக்கிட்டுப் பார்த்து எது குறைவோ அதை தேர்ந்தெடுப்பது புத்திசாலித்தனம்.

 

**திரு. அன்பு:** அருமை பிரியா! இந்த வரியைச் சேமிக்க வழிகள் இருக்கிறதா? முன்பு சொன்னது போல...

 

**பிரியா:** நிச்சயமாக இருக்கிறது அங்கிள். நீங்கள் இந்த மூலதன ஆதாய வரியை முழுமையாக சேமிக்கவும் வழிகள் உள்ளன. உங்களுக்குப் பொருந்தக்கூடிய முக்கிய வழிகளைச் சொல்கிறேன்.

 

வரி விலக்கு பெறும் வழிகள் (Tax Exemption Options)

 

1. பிரிவு 54: இன்னொரு வீடு வாங்குதல்

 

விதிமுறை:** நீங்கள் வீட்டு விற்பனை மூலம் கிடைத்த மூலதன ஆதாயத்தைக் கொண்டு, இன்னொரு குடியிருப்பு வீட்டை வாங்கினால், முழு வரி விலக்கு பெறலாம்.

* **காலக்கெடு:** வீட்டை விற்பதற்கு 1 வருடத்திற்கு முன்பாகவோ அல்லது விற்றதிலிருந்து 2 வருடங்களுக்குள்ளாகவோ புதிய வீடு வாங்கியிருக்க வேண்டும். அல்லது, விற்றதிலிருந்து 3 வருடங்களுக்குள் புதிய வீட்டைக் கட்டி முடிக்க வேண்டும்.

 

* **நிபந்தனை:** உங்கள் மூலதன ஆதாயத் தொகை, புதிய வீட்டின் விலையை விடக் குறைவாகவோ அல்லது சமமாகவோ இருக்க வேண்டும். ஒருவேளை புதிய வீட்டின் விலை குறைவாக இருந்தால், மீதமுள்ள ஆதாயத்திற்கு வரி செலுத்த வேண்டும்.

 

 2. பிரிவு 54EC: குறிப்பிட்ட பத்திரங்களில் முதலீடு செய்தல்

 

விதிமுறை: உங்களுக்கு வீடு வாங்கும் எண்ணம் இல்லையென்றால், மூலதன ஆதாயத் தொகையை அரசாங்கம் குறிப்பிடும் சில குறிப்பிட்ட பத்திரங்களில் (Bonds) முதலீடு செய்யலாம். REC, NHAI, PFC, IRFC போன்ற நிறுவனங்கள் இந்தப் பத்திரங்களை வெளியிடுகின்றன.

* **காலக்கெடு:** வீட்டை விற்றதிலிருந்து 6 மாதங்களுக்குள் இந்த முதலீட்டைச் செய்ய வேண்டும்.

* **நிபந்தனை:** இதில் அதிகபட்சமாக ஒரு நிதியாண்டில் **₹50 லட்சம்** வரை மட்டுமே முதலீடு செய்ய முடியும். இந்த முதலீட்டிற்கு 5 வருட லாக்-இன் காலம் (Lock-in period) உண்டு.

 

**திரு. அன்பு:** எனக்கு இப்போது தெளிவாகப் புரிகிறது. ஆனால், எனக்கு உடனடியாக வீடு வாங்கும் திட்டம் இல்லை. 3 வருடங்கள் வரை அவகாசம் இருக்கிறது என்கிறாய். அதற்குள் நான் இந்த பணத்தை என்ன செய்வது? வருமான வரி கணக்கு தாக்கல் செய்யும் தேதி நெருங்கிவிட்டால் என்ன செய்வது?

 

**பிரியா:** மிகச் சரியான கேள்வி அங்கிள். உடனடியாக முதலீடு செய்ய முடியாதவர்களுக்காக அரசாங்கம் ஒரு திட்டத்தை வைத்திருக்கிறது. அதன் பெயர் **மூலதன ஆதாய கணக்கு திட்டம் (Capital Gains Account Scheme - CGAS)**.

 

நீங்கள் பொதுத்துறை வங்கிகளில் இந்த CGAS கணக்கைத் தொடங்கி, அதில் உங்கள் மூலதன ஆதாயப் பணத்தைப் போட்டு வைக்கலாம். வருமான வரி கணக்கு தாக்கல் செய்யும்போது, இந்த CGAS கணக்கில் பணம் டெபாசிட் செய்ததைக் காட்டி வரி விலக்கு கோரலாம். பிறகு, பிரிவு 54-ல் சொன்ன காலக்கெடுவுக்குள் (2 அல்லது 3 வருடங்கள்) அந்தப் பணத்தை எடுத்து வீடு வாங்க அல்லது கட்ட பயன்படுத்திக் கொள்ளலாம்.

 

**திரு. அன்பு:** மிக்க நன்றி பிரியா. இவ்வளவு விஷயங்கள் இருக்கிறதா! புதிய வரி விதி மற்றும்  உச்சவரம்பு பற்றி விளக்கியது மிகவும் பயனுள்ளதாக இருந்தது. நீ விளக்கிச் சொன்னதால், எனக்கு இருந்த குழப்பமும் பாரமும் நீங்கியது. நான் விரைவில் ஒரு நல்ல முடிவை எடுக்கிறேன்.

 

**பிரியா:** சந்தோஷம் அங்கிள். எந்த முடிவு எடுப்பதாக இருந்தாலும், இரண்டிற்கும் வரியைக் கணக்கிட்டு, உங்களுக்கு லாபகரமானதைத் தேர்ந்தெடுத்து, அதன்பிறகு வரி சேமிப்பு வழிகளைப் பற்றி யோசியுங்கள். சந்தேகம் இருந்தால், எப்போது வேண்டுமானாலும் கேளுங்கள்.

இந்த உரையாடல் மூலம், வீட்டு விற்பனை மூலம் கிடைக்கும் மூலதன ஆதாயம் மற்றும் சமீபத்திய மாற்றங்களுக்கு ஏற்ப வரியைக் கணக்கிட்டு, சேமிப்பது பற்றி திரு. அன்பு தெளிவடைந்தது போல, நீங்களும் தெளிவடைந்திருப்பீர்கள் என்று நம்புகிறோம். சரியான திட்டமிடல் மூலம், உங்கள்  வரிச்சுமையைக் குறைத்து, உங்கள் ஓய்வுக் காலத்தை மகிழ்ச்சியாகக் கழிக்கலாம்.

 

வாட்ஸ் அப் வலம் வந்தது.